项目摘要

       项目位于天津市东丽区，规划面积3.47平方公里。该区域分为两区块，区块一位于军粮城北站南侧，面积为1.57平方公里，北至津山铁路、南至津塘公路、西至唐景路、东至丹霞路；区块二位于军粮城北站北侧，面积为1.90平方公里，北至隆华道、南至津山铁路、西至规划贵达路以东道路、东至北旺路。该区域距离津城核心区18公里，与空港经济区、天津经开区西区比邻，协同发展优势明显。

项目概况

       军粮城片区素有“先有军粮城，后有天津卫”之称，自古以来就是重要的漕运储粮之地。随着天津打造成为京津冀物流网络的战略核心、“一带一路”的北方物流桥头堡和我国物流创新示范高地以及具有全球影响力的国际物流枢纽和供应链资源配置节点。军粮城借势借力京津冀协同发展重大国家战略契机，加强与首都资源高层次对接，加快产业转移承接，提高发展质量；立足毗邻“三区”的区位优势，坚持以服务周边为抓手，打造现代物流基地，探索发展配套产业和现代服务业，营造融生产、生活、生态于一体的空间布局，打造宜业宜商宜居军粮城。新时期下，军粮城肩负产业强城、生态名城、宜居新城三大使命。

        项目从区位、交通、上位规划上出发，总结了片区优势片区四大优势：规划产业明确、交通设施便利、生态本底优越、规划基础设施和配套服务齐备。

        但项目存在三大问题：

        1）现状产业类型单一。场地区位具备优势。场地产业主要集中在军粮城站南侧，以建材、汽车零部件、机电、物流仓储为主，产业以制造业为主，较为单一。

        2）周边环境品质较低。场地现状风貌凸显，北侧以大量平坦种植地为主，存在高压线路，南侧以工业厂房为主，场地周边以居住住宅为主，环境形式多样但环境品质较低。

        3）基础设施建设不足。场地内有铁路线和轻轨9号线穿越而过，城市主干路和支路纵横交错，周边有高速公路，城市快速路和省道，但场地内街道空间建设补充，仍有断头路。现状公服服务设施不能满足片区需求。

      在军粮城片区新时期的使命需求下，基于场地优势和现状问题，提出了片区总体三大核心命题：

      1）如何利用区位优势，打破现状产业结构，构建多元产业体系？

      2）如何结合城市功能，营造生态城市空间，落实生态屏障建设？

      3）如何加强片区建设，提升片区城市能级，建设宜居宜业新城？

策划思路

        针对三大核心命题，提出了项目的核心定位为“未来绿色智汇城”。 将以智慧物流、商务服务、研发科创、智能制造等版块为抓手，秉持绿色低碳、宜业宜居的规划理念，构建大交通与大城市融合的未来绿色智汇城，实现“信息汇流、产业汇聚、生态汇绿、流通汇集、人才汇萃”的五汇式发展。构建“一核两轴六区”的片区结构，片区建成后将形成集商务研发物流于一体的片区，同时与周边产业形成产业协同，完善装备制造上游及下游产业链,助力完善产业链，提升能级。

        根据三大问题提出了三大解决思路：

        1）构建产城格局，丰富产业类型。

        通过锚定城市格局，建设细密的复合城市。由于项目位于机场航道下，受限高条件的影响，将三类高度的多层高密度建筑模型混合形成更复合、多变的城市空间形态。同时，以院落为基本单元，树立空间，打造宏伟的立体城市，构建新产城格局。

        通过重塑产业布局，构造智慧的科研城市。规划智储云仓、汇英栖湾、无界商港、新质产湾、绿洲商坊、创享研湾六大板块，搭建片区与制造产业相匹配的科研和物流产业。

        2）提升新城风貌，凸显生态价值。

        通过治理生态环境，营造碧绿的自然城市。前期识别片区的生态资源，打造贯穿场地的景观生态廊，通过防护绿带限制城市扩展对自然环境的影响。集中绿地打造生态绿芯，作为城市的核心绿化空间。打造多个社区公园以及园区绿化景观，通过景观廊道串联形成城市生态网络。通过景观风貌的提升，打造生态碧绿的自然城市。

        3）搭建城市设施，建设未来新城。

        通过补齐片区交通，打造友好的快慢城市。项目优化城市快慢路网，提升城市的可达性和便利性。在交通枢纽附近规划公园、广场和商业区，吸引人们在等车或换乘时停留，增强城市的活力。

        通过厚植城市文化，构建浓厚的文化城市。追溯场地历史，厚植文化，结合特色建筑、景观提升、遗址保护，植入文化，打造古韵文化环。打造文化走廊，结合古今军粮文化，串联多种消费业态，集游、食、娱、购等多元化消费的文化体验和展示带。

策划亮点

        1）亮点一：全面提升片区产业转型。立足毗邻“三区”的区位优势，打破现状产业结构，完善装备制造上游及下游产业链,构建多元产业体系，提升片区能级。通过产业链上游研发与商务功能指导中游装备制造，并承接下游的物流运输功能，实现与周边片区的产业联动。同时为周边片区人才提供配套服务，补齐片区板块。

        产城融合，实现城市持续造血。针对不同的企业组织形态，开发对应企业全生命期间的空间和产品需求。围绕产业+商业+居住3大主体功能，部署产业业态，建立闭合环形产业链，助力片区经济发展。

        进一步形成了智储云仓、汇英栖湾、无界商港、新质产湾、绿洲商坊和创享研湾六大功能片区，分别涵盖智慧仓储物流、人才居住与创新、现代商业办公、智慧产业与高效物流、生态商业综合体以及创意研发中心。各片区功能互补，构成了集居住、办公、商业、物流和创新为一体的现代化城市综合区域，推动城市可持续发展与产业协同创新。

        2）亮点二：综合提升车站站点能级。片区建成后，主要人群将包括通勤/换乘旅客、工作/商务人士以及周边常驻居民。随着区域的发展，预计军粮城北站的年发送旅客量将从2020年的260万人提升至510万人。这一显著增长将有效提升高铁站的功能能级，增强其作为重要交通枢纽的地位。

        3）亮点三：系统构建片区运营思路。提出“盘活城市空间价值、构建多元业态场景、创新开发运营模式”三大商业运营策略。通过明确政府与事业方的权责，市场化运作，构建场景化运营，串联地标与商圈，轻量化造景以增强空间的艺术属性。同时，采用“空间+”开发模式，吸引多元主体参与内容营销，激活流量，打造集办公、商务、商业、交往、活动与休闲功能于一体的产城活力共享空间，与周边片区有机融合，形成创意化、智慧化、艺术化的特色商业生态系统。最终，构建“科技、商业、生态”一体化的POD商业综合体，提升区域的综合价值与吸引力。

项目效益

       项目建成后，将打造76公顷的城市生态景观，打造在生态军粮城站、军粮城北站两大新旧交融的文化高铁站点，创造2.5万个就业岗位，发展研发科创、智能制造、智慧物流、商务服务四大高端产业，营造“未来绿色智汇城”的城市名片。在人文、社会、产业和美学五个方面共同提升区域价值，推动可持续城市发展与居民生活质量的全面提升。

项目摘要

       项目位于天津市东丽区，规划面积3.47平方公里。该区域分为两区块，区块一位于军粮城北站南侧，面积为1.57平方公里，北至津山铁路、南至津塘公路、西至唐景路、东至丹霞路；区块二位于军粮城北站北侧，面积为1.90平方公里，北至隆华道、南至津山铁路、西至规划贵达路以东道路、东至北旺路。该区域距离津城核心区18公里，与空港经济区、天津经开区西区比邻，协同发展优势明显。

项目概况

       军粮城片区素有“先有军粮城，后有天津卫”之称，自古以来就是重要的漕运储粮之地。随着天津打造成为京津冀物流网络的战略核心、“一带一路”的北方物流桥头堡和我国物流创新示范高地以及具有全球影响力的国际物流枢纽和供应链资源配置节点。军粮城借势借力京津冀协同发展重大国家战略契机，加强与首都资源高层次对接，加快产业转移承接，提高发展质量；立足毗邻“三区”的区位优势，坚持以服务周边为抓手，打造现代物流基地，探索发展配套产业和现代服务业，营造融生产、生活、生态于一体的空间布局，打造宜业宜商宜居军粮城。新时期下，军粮城肩负产业强城、生态名城、宜居新城三大使命。

        项目从区位、交通、上位规划上出发，总结了片区优势片区四大优势：规划产业明确、交通设施便利、生态本底优越、规划基础设施和配套服务齐备。

        但项目存在三大问题：

        1）现状产业类型单一。场地区位具备优势。场地产业主要集中在军粮城站南侧，以建材、汽车零部件、机电、物流仓储为主，产业以制造业为主，较为单一。

        2）周边环境品质较低。场地现状风貌凸显，北侧以大量平坦种植地为主，存在高压线路，南侧以工业厂房为主，场地周边以居住住宅为主，环境形式多样但环境品质较低。

        3）基础设施建设不足。场地内有铁路线和轻轨9号线穿越而过，城市主干路和支路纵横交错，周边有高速公路，城市快速路和省道，但场地内街道空间建设补充，仍有断头路。现状公服服务设施不能满足片区需求。

      在军粮城片区新时期的使命需求下，基于场地优势和现状问题，提出了片区总体三大核心命题：

      1）如何利用区位优势，打破现状产业结构，构建多元产业体系？

      2）如何结合城市功能，营造生态城市空间，落实生态屏障建设？

      3）如何加强片区建设，提升片区城市能级，建设宜居宜业新城？

策划思路

        针对三大核心命题，提出了项目的核心定位为“未来绿色智汇城”。 将以智慧物流、商务服务、研发科创、智能制造等版块为抓手，秉持绿色低碳、宜业宜居的规划理念，构建大交通与大城市融合的未来绿色智汇城，实现“信息汇流、产业汇聚、生态汇绿、流通汇集、人才汇萃”的五汇式发展。构建“一核两轴六区”的片区结构，片区建成后将形成集商务研发物流于一体的片区，同时与周边产业形成产业协同，完善装备制造上游及下游产业链,助力完善产业链，提升能级。

        根据三大问题提出了三大解决思路：

        1）构建产城格局，丰富产业类型。

        通过锚定城市格局，建设细密的复合城市。由于项目位于机场航道下，受限高条件的影响，将三类高度的多层高密度建筑模型混合形成更复合、多变的城市空间形态。同时，以院落为基本单元，树立空间，打造宏伟的立体城市，构建新产城格局。

        通过重塑产业布局，构造智慧的科研城市。规划智储云仓、汇英栖湾、无界商港、新质产湾、绿洲商坊、创享研湾六大板块，搭建片区与制造产业相匹配的科研和物流产业。

        2）提升新城风貌，凸显生态价值。

        通过治理生态环境，营造碧绿的自然城市。前期识别片区的生态资源，打造贯穿场地的景观生态廊，通过防护绿带限制城市扩展对自然环境的影响。集中绿地打造生态绿芯，作为城市的核心绿化空间。打造多个社区公园以及园区绿化景观，通过景观廊道串联形成城市生态网络。通过景观风貌的提升，打造生态碧绿的自然城市。

        3）搭建城市设施，建设未来新城。

        通过补齐片区交通，打造友好的快慢城市。项目优化城市快慢路网，提升城市的可达性和便利性。在交通枢纽附近规划公园、广场和商业区，吸引人们在等车或换乘时停留，增强城市的活力。

        通过厚植城市文化，构建浓厚的文化城市。追溯场地历史，厚植文化，结合特色建筑、景观提升、遗址保护，植入文化，打造古韵文化环。打造文化走廊，结合古今军粮文化，串联多种消费业态，集游、食、娱、购等多元化消费的文化体验和展示带。

策划亮点

        1）亮点一：全面提升片区产业转型。立足毗邻“三区”的区位优势，打破现状产业结构，完善装备制造上游及下游产业链,构建多元产业体系，提升片区能级。通过产业链上游研发与商务功能指导中游装备制造，并承接下游的物流运输功能，实现与周边片区的产业联动。同时为周边片区人才提供配套服务，补齐片区板块。

        产城融合，实现城市持续造血。针对不同的企业组织形态，开发对应企业全生命期间的空间和产品需求。围绕产业+商业+居住3大主体功能，部署产业业态，建立闭合环形产业链，助力片区经济发展。

        进一步形成了智储云仓、汇英栖湾、无界商港、新质产湾、绿洲商坊和创享研湾六大功能片区，分别涵盖智慧仓储物流、人才居住与创新、现代商业办公、智慧产业与高效物流、生态商业综合体以及创意研发中心。各片区功能互补，构成了集居住、办公、商业、物流和创新为一体的现代化城市综合区域，推动城市可持续发展与产业协同创新。

        2）亮点二：综合提升车站站点能级。片区建成后，主要人群将包括通勤/换乘旅客、工作/商务人士以及周边常驻居民。随着区域的发展，预计军粮城北站的年发送旅客量将从2020年的260万人提升至510万人。这一显著增长将有效提升高铁站的功能能级，增强其作为重要交通枢纽的地位。

        3）亮点三：系统构建片区运营思路。提出“盘活城市空间价值、构建多元业态场景、创新开发运营模式”三大商业运营策略。通过明确政府与事业方的权责，市场化运作，构建场景化运营，串联地标与商圈，轻量化造景以增强空间的艺术属性。同时，采用“空间+”开发模式，吸引多元主体参与内容营销，激活流量，打造集办公、商务、商业、交往、活动与休闲功能于一体的产城活力共享空间，与周边片区有机融合，形成创意化、智慧化、艺术化的特色商业生态系统。最终，构建“科技、商业、生态”一体化的POD商业综合体，提升区域的综合价值与吸引力。

项目效益

       项目建成后，将打造76公顷的城市生态景观，打造在生态军粮城站、军粮城北站两大新旧交融的文化高铁站点，创造2.5万个就业岗位，发展研发科创、智能制造、智慧物流、商务服务四大高端产业，营造“未来绿色智汇城”的城市名片。在人文、社会、产业和美学五个方面共同提升区域价值，推动可持续城市发展与居民生活质量的全面提升。